各乡镇人民政府，各街道办事处，县人民政府各部门，各有关单位：

现将《中牟县农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。

2024年11月19日             

中牟县农村宅基地和村民自建住房管理办法

（试行）

第一章  总  则

第一条  为规范和加强全县农村宅基地和农村村民新建、改建、扩建、翻建住房（以下统称“自建住房”）管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》《河南省自然资源厅关于规范乡村建设规划许可管理工作的通知》《河南省农村自建住房规划和用地管理办法（试行）》《河南省农村集体建设用地房屋建筑管理办法（试行）》《郑州农村宅基地管理导则》等法律法规及相关文件要求，结合我县实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于县域行政区域（内）农村宅基地管理和村民自建住房及其管理。

第三条  县农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地布局、闲置宅基地和闲置农房利用，编制年度宅基地用地计划并通报县自然资源局，参与编制国土空间规划和村庄规划。

县自然资源局负责国土空间规划、土地利用计划和不动产登记等工作，在国土空间规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批工作，加强村民自建住房风貌规划；对依法取得的宅基地办理农村宅基地和房屋不动产登记。

县住房和城乡建设局负责依法履行村民自建住房建设质量安全行业管理工作，指导各乡镇政府、街道办事处对村民自建住房建设质量安全进行监管，负责引导村民住房建筑风貌，开展郑州市农村住宅设计图集推广应用，组织建筑建设工匠培训和管理。

县市场监督管理局负责建筑材料生产、流通环节、产品质量的监督管理，维护建材市场秩序，及时发布不合格建材信息。

乡镇政府对农村宅基地和村民自建住房负属地管理责任。具体负责指导监督村级集体经济组织行使宅基地和自建房建设管理职能；负责辖区内农村宅基地和村民自建住房的规划许可、农用地转用组卷上报、建筑风貌管控、建筑工匠管理、质量安全监管、施工技术指导、日常巡查、竣工验收、不动产登记前期服务等工作。

街道办事处应建立健全农村宅基地和村民自住房建设常态化管理制度，负责农村住房建设的质量安全监督管理，协助、配合有关部门实施用地规划、建设管理，受县政府及其有关部门委托实施有关行政许可及行政处罚事项。

村级组织在公开、公平、公正前提下，行使宅基地资格权认定、使用分配、统计、闲置盘活利用和村民自建住房前期申请、审核、申报及建设过程监督等职能。

第二章  村庄规划

第四条  根据农村人口现状、区位条件和发展趋势编制县域村庄分类和布局规划，将村庄分为集聚提升、城郊融合、特色保护、整治改善、搬迁撤并五种类型，积极壮大集聚提升类、强化城郊融合类、深挖特色保护类、统筹整治改善类、稳步推进搬迁撤并类。

第五条  按照先规划后建设、不规划不建设的原则，村民自建住房必须符合村庄规划。未编制村庄规划的，应当位于县域村庄分类和布局规划划定的村庄建设用地边界内，符合乡镇国土空间规划明确的国土空间用途管制规则和建设管控要求。位于自然保护地、风景名胜区、文物保护范围和建设控制地带、历史文化名镇名村、传统村落等区域的村民自建住房，还应当符合相关专项规划。

第六条  乡镇政府依据县域国土空间规划、乡镇国土空间规划、村庄规划、村庄分类和布局规划，考虑土地利用、产业发展、居民点布局、抗灾防灾、人居环境整治、生态保护、历史文化传承和人文风情等因素，合理确定村庄布局和规模，统筹乡村基础设施、公共服务设施布局，在完善现有村庄规划基础上，编制“多规合一”的实用性村庄规划，报县政府审批。引导村民全过程参与村庄规划的编制，充分听取村民意见，规划成果应在村内显著位置公示。村庄规划一经批准，要纳入村规民约严格实施，任何单位和个人不得随意调整和变更。

第七条  农村宅基地和村民自建住房规划选址时，应当坚持节约集约用地，优先利用村内空闲地、废弃和腾退区域，满足消防、抗震要求，不得阻碍交通、侵占公共用地和邻里通道，妥善处理给水、排水、日照、采光、通风等方面的相邻关系。不得在地质灾害危险区、洪涝灾害频发区、地下采空区和地震断裂带等危险区域选址，应当避让蓄滞洪区等低洼地区，与生产、储存、经营易燃易爆危险品的场所保持安全距离。

鼓励在村庄内部通过预留、置换、流转、腾退等途径，安排成方连片的建设用地，作为宅基地周转区，以规整布局、多户联建的方式，提高村庄建设用地利用率。

因村民自建住房确需新增建设用地的，应当办理相关审批手续。

第八条  一户村民只能拥有一处宅基地，宅基地面积不得超过167平方米。原有宅基地已转让、出租或赠与他人的村民，不再分配宅基地。

第九条  村庄规划要对村民自建住房标准作出统一安排，原则上层数不超过三层、檐口高度不超过10米的低层住宅为主。确需建设三层以上住房的，要征得村集体经济组织或村民委员会以及利益相关方的同意后，纳入村庄规划。

第三章  申请条件

第十条  农村宅基地和村民自建住房申请人身份应为本村集体经济组织成员。

符合下列条件之一的村民，以户为单位提出宅基地申请：

（一）农村居民户无宅基地的；

（二）农村居民户除身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有宅基地低于分户标准的；

（三）原宅基地影响规划，需要收回而又无宅基地的；

（四）县级以上人民政府规定的其他条件。

符合下列条件之一的村民，可以申请原址翻建、改扩建、异址新建住房：

（一）按照村庄规划调整宅基地，需要异址新建的；

（二）现有住房属于危险房屋，需要原址翻建的；

（三）现有住房因自然灾害等特殊情形造成灭失的，需要异址新建或原址翻建的；

（四）需要原址改扩建、翻建改善住房条件的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

本条所指危险房屋，是指经依法设立的房屋安全鉴定机构鉴定为C级或D级，不能满足正常使用要求的农村房屋。

第十一条  有下列情况之一的，不得安排宅基地用地：

（一）出卖、出租或以其它形式非法转让房屋的；

（二）一户一子（女）有一处宅基地的；

（三）年龄未满十八周岁的；

（四）其他按规定不应安排宅基地用地的。

第四章  申请审批

第十二条  申请宅基地和自建住房的村民，以户为单位向所在村集体经济组织提出宅基地和自建住房书面申请。村民填写《农村宅基地和村民自建住房（规划许可）申请表》《农村宅基地使用承诺书》和《宅基地建房示意图》。同时准备申请人身份证、户口簿原件及复印件提交村民小组。

申请原址翻建、改扩建、异址新建住房的，需提交原宅基地使用证明。

第十三条  村民小组收到申请后，审查申请材料是否真实有效，将村民申请理由、拟用地位置和面积、建房标准、相邻权利人意见等提交村民小组户代表会议讨论，讨论通过后将讨论结果进行公示，公示时间不少于5个工作日。公示无异议或者异议不成立的，村民小组将申请材料及村民小组会议记录等材料交村级组织审查。

第十四条  村级组织审查申请材料是否真实有效，将村民申请理由、拟用地位置和面积、建房标准、相邻权利人意见等提交村民会议讨论。讨论通过后将讨论结果进行公示，公示时间不少于7个工作日。公示无异议或异议不成立的，由村级组织签署意见，与相关材料一并报乡镇政府、街道办事处。未通过的，由会议召集人告知申请村民未通过原因。

第十五条  乡镇政府、街道办事处要对群众提供便捷的政务服务平台，联合相关部门在办事大厅建立宅基地综合受理申请窗口，明确专门机构负责农村宅基地和村民自建住房的管理工作。

在收到村级申请后，应在5个工作日内会同乡镇政府、街道办事处农业农村、自然资源等机构进行实地核查。

（一）乡镇政府、街道办事处农业农村机构审查内容：

1．村级审核程序是否符合要求；

2．申请人是否符合条件；

3．拟用地是否符合宅基地布局要求和面积标准、宅基地和建房申请是否经过村级审核公示等。

（二）乡镇政府、街道办事处自然资源机构审查内容：

1．是否符合国土空间规划、用途管制要求；

2．地质条件是否符合建房要求，是否避开自然灾害易发地带；

3．涉及占用农用地的，是否办理了农用地转用审批手续等。

（三）涉及林业、电力、水利、交通等管理的，要及时征求相关部门意见：

对符合条件和政策的，审查单位在《农村宅基地和村民自建住房（规划许可）审批表》内签署审查意见，绘制宅基地坐标平面位置图。

第十六条  乡镇政府及受委托的街道办事处（以下统称街道办事处）根据各部门联审结果在20个工作日内对村民宅基地申请进行审批，对审批通过的，发放《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》，纳入宅基地和建房审批管理台账，有关审批档案资料归档留存，并将审批情况报县农业农村局、自然资源局等部门备案。

对审批没有通过的，乡镇政府、街道办事处应于5个工作日内及时以书面方式告知申请人。

第五章  风貌管控

第十七条  村庄规划应延续村庄传统街巷肌理和建筑布局，村民自建住房体现当地传统民居风格，弘扬传统建筑文化，将传统建造技艺与建筑新技术、新工艺、新材料相结合。发展装配式建筑，建设功能现代、风貌乡土、成本经济、结构安全、绿色环保的宜居住房。

第十八条  县住房和城乡建设局要结合当地村民安居需求、气候条件、地形特点、传统文化和传统民居风格等因素，开展郑州市农村住宅设计图集推广应用，无偿提供给村民使用。

第十九条  乡镇政府、街道办事处要按照村庄规划明确的建筑高度、层数、风貌管控要求，结合村民自建住房设计图册，以村为单位，选择适宜的住宅设计风貌图，引导群众按照住房设计风貌图进行建设。

第六章  建设管理

第二十条  经批准用地自建住房的村民，应当在开工前会同施工方，向乡镇政府、街道办事处提交施工图纸、施工合同、质量安全承诺书、施工人员信息及相关证件等资料，乡镇政府、街道办事处在5个工作日内对审核符合条件的，发放《农村宅基地建房备案证明》，并组织相关人员现场查验放线，确定建房位置，绘制放线图，与建房审批资料一并归档。村民自建住房未经现场查验放线的，不得开工。

村民自建三层以上住房的，经乡镇政府、街道办事处审查符合开工条件后，要严格执行《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》《河南省农村集体建设用地房屋建筑管理办法》等法律法规有关规定，落实建筑许可、工程发包与承包、工程监理、安全生产、工程质量、竣工验收等监督管理要求，实施工程质量安全监管。

第二十一条  村民是自建住房建筑活动的实施主体，对房屋建设负首要责任，应当接受乡镇政府、街道办事处和村级组织的监督管理。

第二十二条  村民自建住房可选用政府免费提供的村民自建住房设计图册，也可委托具备房屋建筑设计资质的单位或建筑、结构专业的注册设计人员进行设计并出具施工图纸。乡镇政府、街道办事处可以通过政府购买服务等方式，聘请第三方机构或聘请建筑、结构等技术人员，为村民自建住房绘制符合设计规范的图纸，提供技术咨询和权籍调查服务，并协助乡镇政府、街道办事处做好图纸审核，施工监管、竣工验收、不动产登记前期服务等工作。

第二十三条  县住房和城乡建设局应会同乡镇政府、街道办事处组织建筑工匠参加技能和安全生产培训。村民自建住房需选择经过培训的建筑工匠或具备资质的施工单位，并签订施工合同，约定质量、安全和保修责任。建设三层以上或有地下室的住房必须选择具备资质的施工单位。

参与村民自建住房的建筑工匠或施工单位应当严格按照施工图纸、施工技术标准和操作规程施工，明确施工现场的负责人、质量员、安全员等主要责任人，对承接的房屋建设质量和施工安全负责。

第二十四条  在建房过程中，建房村民和施工方要选用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备，施工方应当协助建房村民选用合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备。建房村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，施工方应当劝阻、拒绝。

第二十五条  村民自建住房完工后，应当向乡镇政府、街道办事处申请竣工验收，乡镇政府、街道办事处要在5个工作日内组织村民、施工负责人、技术人员实地检查是否按照批准面积、规划要求和质量要求等建设住房。对验收合格的，出具《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》。

村民自建住房通过验收后，村民可持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》以及其他规定的材料向不动产登记服务窗口申请不动产登记。

第七章  闲置宅基地利用

第二十六条  在充分尊重村民意愿的前提下，积极稳妥开展闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作。对闲置宅基地和住宅进行整理，因地制宜盘活利用，优先保障村民户有所居。闲置宅基地可建成游园、果园、菜园、花园、文化广场、村庄景观，闲置住宅可建成村史馆、图书室、活动室等村民活动场所，对有利用价值的闲置住宅倡导开展农事体验活动和发展文化旅游等乡村产业。

第二十七条  村民新增住宅用地应充分利用原有的宅基地和村内空闲地。村民按照规划另址建房的，要按照承诺的时间无偿退回原有宅基地。

第八章  监督管理

第二十八条  建立县级主导、乡镇主责、村级主体的农村宅基地和村民自建住房管理机制。县农业农村、自然资源、住房和城乡建设、市场监管等部门要根据工作职责，加强对乡镇政府、街道办事处农村宅基地管理和村民自建住房工作的指导，不定期对各乡镇政府、街道办事处工作开展情况进行抽查，并对工作中发现的问题及时通报纠正，抽查结果纳入乡镇（街道）绩效考核。

第二十九条  乡镇政府、街道办事处要做好村民自建房质量安全监管和技术咨询服务，严格按照法定程序办理村民自建房相关手续，不得违规收取费用。

第三十条  乡镇政府、街道办事处要建立日常巡查机制，加强村民自建住房建设施工行为的监督检查。实施监督检查时，有权采取下列措施：

（一）进入施工现场进行检查，要求被检查的建设主体提供有关资料。

（二）未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，责令停止建设，限期整改。逾期不改正的，可以拆除。

（三）建设施工过程中，对发现违法违规建设行为的，依法依规处置。发现有影响房屋质量安全的问题时，责令改正；发现在施工过程中存在安全事故隐患的，责令立即排除；重大安全事故隐患排除前或者排除过程中无法保证安全的，责令从危险区域撤出作业人员并暂时停止施工。

（四）发现既有房屋存在一般安全隐患的，应当指导房屋使用人进行修缮；存在重大安全隐患的，应当立即停止房屋使用并采取相应措施。

有关个人和单位应当支持、配合监督检查，不得拒绝或阻碍。施工中发生事故时，乡镇政府、街道办事处要及时向县政府及应急管理、农业农村、自然资源、住房和城乡建设等有关部门报告。

第三十一条  村级组织在乡镇政府、街道办事处的指导下，制定完善本村宅基地民主管理办法，纳入村规民约，依法管好宅基地。村级组织要加强日常巡查，明确村级协管员，负责农村宅基地和村民自建住房活动的日常巡查，及时发现和制止各类违法违规建房行为，对不听劝阻、拒不整改的及时向上级报告。

第三十二条  农村房屋所有权人不得擅自改变房屋使用用途，确需改变的，应当对房屋质量安全是否符合用途改变后的要求进行技术鉴定，报乡镇政府、街道办事处审核后，依法提出申请并经县级行业主管部门审核办理。

第三十三条  乡镇政府、街道办事处及有关部门工作人员有下列行为之一的，对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员依法依规给予处理：

（一）未按规定履行审批职责，造成不良后果的；

（二）对不符合要求违规审批的；

（三）对符合条件的建房人的开工、竣工资料拒不受理，或者未按规定进行开工登记、竣工资料建档的；

（四）因监督管理、技术指导、日常巡查等工作履职不到位，造成质量安全事故、财产损失的；

（五）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害村民合法权益的行为。

第三十四条  乡镇政府、街道办事处应当对有下列行为的人员予以批评教育，责令限期改正：

（一）村民未按规定取得相关手续，擅自开展自建住房建筑活动的；

（二）村民未按规定申请自建住房竣工验收，或者未经竣工验收合格将自建住房投入使用的；

（三）农村房屋所有权人未按规定进行技术鉴定，擅自改变房屋使用用途的。

第九章  附  则

第三十五条  本办法自印发之日起施行，有效期两年。