【出台背景】为提高我县住宅小区业主大会成立和业主委员会组建率，充分发挥业主大会和业主委员会在物业服务市场中的主体作用，为更好行使共同管理权，维护业主合法权益，保障物业管理活动健康有序发展，提升全县物业服务水平，促进社会和谐稳定，根据国务院物业管理条例和河南省物业管理条例的规定，结合我县实际，经县政府同意，出台了《中牟县人民政府办公室关于加强全县住宅小区业主大会和业主委员会建设工作的意见》

出台依据；依据《河南省物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》

主要内容

一、业主享有的权利和履行的义务

（一）业主享有的权利

1.提议召开并参加业主大会会议，提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

2.选择业主委员会成员，并享有选举权和被选举权；

3.监督业主委员会工作，监督物业服务企业履行物业服务合同；

4.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权、参与决定权和监督权。

5.向业主委员会和物业服务企业提出建议；

6.要求其他业主、物业使用人停止损害共同利益的行为；

7.参与共同决定物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用

8.法律、法规规定的其他权利。

（二）业主履行的义务

1.遵守管理规约、业主大会议事规则；

2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

4.按照有关规定缴纳专项维修资金；

5.遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定；

6.按时交纳物业服务费用；

7.法律、法规规定的其他义务。

二、业主大会成立的程序

第一步：提出申请

当达到业主大会成立条件（房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上；业主已入住户数的比例达到30%以上或物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90日）时，由建设单位在两个月内报告街道办事处、乡镇人民政府，并报送筹备首次业主大会会议所需资料。

符合成立业主大会条件的，建设单位或者10人以上的业主联名可以向街道办事处、乡镇人民政府申请成立首次业主大会筹备组。

第二步：成立首次业主大会筹备组

街道办事处、乡镇人民政府应在收到申请后30日内，组织成立业主大会7至11人（单数）的筹备组。

首次业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、社区居（村）民委员会、建设单位的代表组成，筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。

第三步：组织召开首次业主大会

业主大会筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

三、业主大会的职责

1.制定和修改管理规约、业主大会议事规则；

2.制定和修改业主大会会议表决规则；

3.选择、罢免或者更换业主委员会成员；

4.确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业；

5.确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

6.听取和审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告；

7.决定物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益分配；

8.决定改建、重建建筑物及其附属设施；

9.决定筹集和使用专项维修资金；

10.决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，决定业主委员会成员补贴的来源、支付标准；

11.改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

12.决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

其中，决定前款第八、九项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意。